Aufgabe und Haftung des Sachverständigen bei der Abnahme

– eine rechtliche Beratung

Der Beitrag ist eine überarbeitete Fassung des Vortrags auf den Tegernseer Baufachtagen 2025 und beleuchtet die besonderen Herausforderungen und Haftungsrisiken, die sich für Sachverständige im Rahmen der Abnahme ergeben können.

1. Einleitung

Sachverständige spielen eine zentrale Rolle bei der Bauabnahme, da ihr »Urteil« oftmals über die Erklärung der rechtsgeschäftlichen Abnahme oder Abnahmeverweigerung des Bauherrn entscheidet. Dabei hat die Abnahme eines Bauwerks eine sog. »Scharnierfunktion«. Sie ist Dreh- und Angelpunkt in der Abwicklung eines Werk- und Bauvertrages, indem sie den Übergang von der Erfüllungsphase zur Gewährleistungs- bzw. Mängelhaftungsphase markiert. Für Sachverständige, die im Rahmen der Abnahme tätig werden, ergeben sich besondere Herausforderungen und Haftungsrisiken.

Sachverständige werden häufig vom Bauherrn beauftragt, um vor einer Abnahme eine unabhängige technische Prüfung der Bauleistungen vorzunehmen und mögliche Mängel zu identifizieren, damit sich der Bauherr diese im Rahmen der Abnahme vorbehalten kann. Dabei haben Sachverständige eine hohe Verantwortung und müssen sich ihres Pflichtenumfangs bewusst sein, insbesondere auch mit Blick auf ihr eigenes Haftungsrisiko.

Gleichzeitig dürfen sie keine unzulässige Rechtsberatung erbringen, da dies gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) verstoßen würde. Letzteres spielt vor allem dann eine Rolle, wenn Sachverständige mit der Anfrage konfrontiert werden, selbst eine rechtsgeschäftliche Abnahme zu erklären. Sollte sich ein Sachverständiger überhaupt und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen hierzu bereiterklären?

Im Rahmen seiner abnahmebegleitenden Tätigkeit stellt sich regelmäßig die Frage, ob, und wenn ja, inwieweit sich ein Sachverständiger auf seine Abnahmebegehung durch Einsicht in die Vertragsunterlagen zur Bestimmung des sog. Bau-Solls vorbereiten muss. Weiter ist meist fraglich, in welcher Tiefe eine Überprüfung zu erfolgen hat, also ob eine Sichtprüfung ausreicht oder ob zusätzlich stichprobenartige bauteilzerstörende Untersuchungen erforderlich sind, um dem Auftraggeber »Abnahmereife« attestieren zu dürfen. Auch stellt sich für einen mit der Mangelsuche und -auflistung beauftragten Sachverständigen regelmäßig die Frage, wie genau Mängel dokumentiert werden müssen, um den Anforderungen einer wirksamen Mangelbehauptung zu entsprechen.

2. Die rechtliche Bedeutung der Abnahme

Die Bauabnahme ist nicht nur ein rein tatsächlicher Vorgang, sondern zieht erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich. Unter der Abnahme ist nach § 640 BGB und § 12 VOB/B einheitlich die Entgegennahme des hergestellten Werks sowie dessen Billigung als im Wesentlichen vertragsgerecht zu verstehen. Während das BGB für die Abnahme die »vertragsmäßige Herstellung« fordert, verlangt die VOB/B die »Fertigstellung« des Werks.

a) Rechtsfolgen der Abnahme

Die Abnahme führt zu folgenden Rechtsfolgen:

• Erfüllungswirkung (§ 362 Abs. 1 BGB): Mit der Abnahme endet die Erfüllungsphase. Der Unternehmer hat seine vertragliche Leistung erbracht. Der Anspruch des Bauherrn auf Erfüllung erlischt. Das Leistungsbestimmungsrecht des Unternehmers endet.
• Übergang ins Gewährleistungs- / Mängelhaftungsstadium: Mit der Abnahme beginnt die Phase der Mängelhaftung, in der erstmals Mängelansprüche geltend gemacht werden können. „ Gefahrübergang (§ 644 BGB): Die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung des Bauwerks geht mit der Abnahme auf den Bauherrn über. Sogleich geht die sog. Preisgefahr über.
• Beginn der Verjährungsfrist (§ 634a BGB): Die Frist für Mängelansprüche beginnt mit der Abnahme zu laufen, in der Regel beträgt sie fünf Jahre.
• Fälligkeit der Schlussforderung (§ 641 BGB): Die Abnahme ist Voraussetzung für die Fälligkeit der Schlussforderung.
• Beweislastumkehr: Nach der Abnahme liegt die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln zum Zeitpunkt der Abnahme beim Bauherrn, soweit die Abnahme vorbehaltlos erklärt wurde.
• Verlust von Mängelrechten (§ 640 Abs. 3 BGB): Bei Abnahme in positiver Kenntnis eines Mangels (es kommt nicht auf ein hypothetisches »Kennenmüssen« an) ohne entsprechendem Mangelvorbehalt verbleiben dem Bauherrn lediglich verschuldensabhängige Schadensersatzansprüche (§ 634 Nr. 4 BGB).

Den ganzen Beitrag können Sie in der Februar-Ausgabe von »Bausachverständige« lesen.
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