Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass beim Anspruch auf Vorschuss bzw. Erstattung von Ersatzvornahmekosten kein Vorteilsausgleich in Form eines Abzugs »neu für alt« vorzunehmen ist. Die Entscheidung hat unmittelbare Auswirkungen auf die Praxis der Schadensfeststellung und Schadensberechnung: Bausachverständige sind nicht gehalten, in Gutachten zu Mängelbeseitigungskosten proaktiv Abschläge für eine verlängerte Lebensdauer oder ersparte Instandhaltungsaufwendungen vorzunehmen.
I. Problemaufriss
Wenn ein Bauunternehmer ein mangelhaftes Werk herstellt, steht dem Auftraggeber nach der Abnahme das Recht auf Nacherfüllung zu. Soweit der Auftraggeber nach fruchtlosem Ablauf einer zur Nacherfüllung gesetzten Frist die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag gibt, kann er vom Unternehmer Vorschuss oder Erstattung der damit verbundenen Ersatzvornahmekosten verlangen (§ 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B; §§ 634 Nr. 2, 637 BGB). Im VOB/B-Vertrag besteht dieses Recht gem. § 4 Abs. 7 auch schon vor der Abnahme.
In der Praxis streiten die Parteien häufig darüber, ob innerhalb des Kostenvorschuss- bzw. -erstattungsanspruchs ein Vorteilsausgleich zu berücksichtigen ist, ein Abzug »neu für alt«. Muss ein Auftraggeber, der die Kosten einer Mängelbeseitigung ersetzt verlangt, sich einen Abschlag gefallen lassen, weil er durch die Mängelbeseitigung ein neueres und damit ggf. wertvolleres Bauwerk erhält?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit einem Urteil vom 27.11.2025, Az. VII ZR 112/24, grundlegend dazu geäußert. Die Entscheidung ist für die Sachverständigenpraxis aus zwei Gründen von besonderer Relevanz: Neben der Antwort auf die Frage, ob bei der Nacherfüllung ein Abzug »neu für alt« vorzunehmen ist, ergibt sich hieraus auch eine klare Perspektive auf die Aufgabe des Bausachverständigen: Die Ermittlung technisch notwendiger Sanierungskosten und die rechtliche Frage des Vorteilsausgleichs sind strikt voneinander zu trennen.
II. Exkurs: Grundsätze des Vorteilsausgleichs
Die Grundsätze des Vorteilsausgleichs hat die Rechtsprechung aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abgeleitet. Durch sie soll ein gerechter Ausgleich zwischen den bei einem Schadensfall widerstreitenden Interessen herbeigeführt werden. Der Geschädigte soll durch das schädigende Ereignis nicht besser stehen, als er ohne das schädigende Ereignis stünde.
Hat also das zum Schadensersatz verpflichtende Ereignis neben Nachteilen auch Vorteile gebracht, sind nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung diejenigen Vorteile auszugleichen, die dem Geschädigten in einem adäquat-kausalen Zusammenhang mit dem Schadensereignis zugeflossen sind und deren Ausgleichung mit dem Zweck des jeweiligen Ersatzanspruchs übereinstimmt. Die Anrechnung von Vorteilen muss für den Geschädigten zumutbar sein und darf den Schädiger nicht unangemessen entlasten.Vor- und Nachteile müssen bei wertender Betrachtung gleichsam zu einer Rechnungseinheit verbunden sein.
Ein Beispiel für einen anerkannten Vorteilsausgleich, das der BGH in der hier kommentierten Entscheidung anspricht, bilden sog. Sowieso-Kosten. Hierbei handelt es sich um Aufwendungen, die dem Auftraggeber auch bei mangelfreier Werkleistung entstanden wären. Sie sind nach den Grundsätzen des Vorteilsausgleichs nicht erstattungsfähig, weil es insoweit an der haftungsausfüllenden Kausalität fehlt: Der Schaden wäre in dieser Höhe auch ohne das pflichtwidrige Verhalten des Unternehmers eingetreten.
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