Eine Analyse des BGH-Urteils vom 15.01.2026 – VII ZR 119/24
I. Einleitung
Planen und Bauen im Bestand gewinnt aus verschiedenen Gründen zunehmend an Bedeutung. Sanierung, Modernisierung, Instandsetzung, Umnutzung und Erweiterung sowie Aufstockung von Gebäuden dienen nicht nur der Wertsicherung oder -steigerung von Immobilien, sondern schaffen dringend benötigten Wohnraum in Zeiten immer knapper werdender Ressourcen.
Dabei ist Planen und Bauen an sich bereits eine anspruchsvolle und komplexe Aufgabe. Die Komplexität steigt jedoch bei Bestandsmaßnahmen aufgrund des Risikos, welches sich aus der vorhandenen Bausubstanz ergibt. Diesem Risiko müssen der Bauherr und die von ihm beauftragten Planer begegnen und der Frage nachgehen, inwiefern der Bestand den Erwartungen entspricht. Dabei gilt es aber auch, den Planungsprozess so zu gestalten, dass die erforderlichen Abstimmungen der verschiedenen Fachdisziplinen untereinander zum Erfolg führen.
Und genau das ist in einem Fall, der dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorlag, nicht geschehen – mit weitreichenden Folgen, die in diesem Beitrag beleuchtet werden sollen.
II. Sachverhalt
Was war geschehen?
Eine Bauherrin ließ ein ehemals industriell genutztes Bestandsgebäude – eine alte Kofferfabrik – zu Wohnzwecken umbauen. Über dem vierten Obergeschoss sollten zusätzliche PenthousewWohnungen entstehen. Zwischen Bestand und Neubau lag eine alte horizontale Abdichtungsbahn, die mehrschichtig stark verklebt war und deren Material nicht feststand. Die Entwurfsplanung sah zeichnerisch ein Verbleiben der Abdichtungsbahn über dem vierten Obergeschoss vor.
In einer Baubesprechung wurde thematisiert, dass eine Materialprobe Klarheit über eine mögliche Teerkontamination bringen müsse. In einem Besprechungsprotokoll wurde hierzu festgehalten: »Von Planungsseite ist zu prüfen, ob die Stahlbetonattika und die bestehende Abdichtung erhalten bleiben können.« Der Planer bestätigte dies noch einmal schriftlich und verwies darauf, dass bei dem Erhalt der bestehenden Abdichtung eine Materialprobe zu erbringen sei.
Diese Probe wurde jedoch nicht eingeholt und die Ausführungsplanung sah den Erhalt der Abdichtungsbahn vor. Nach Fertigstellung und Verkauf der Wohnungen stellte sich heraus, dass die Bahn tatsächlich aus Teer bestand. Dies führte zu gesundheitsgefährdenden Ausdünstungen in den Wohnungen, sodass ein aufwendiger Rückbau erfolgen musste.
Wer war beteiligt?
An dem Projekt waren mehrere Beteiligte im Lager der Bauherrin tätig, deren Rollen für das Verständnis des BGH-Urteils vom 15.01.2026 entscheidend sind:
- ein Entwurfsplaner, der ursprünglich mit sämtlichen Architektenleistungen beauftragt war, dessen Zusammenarbeit mit der Bauherrin aber durch eine Vereinbarung mit Haftungsfreistellung vorzeitig einvernehmlich beendet wurde;
- ein Planungsbüro, das die Ausführungsplanung auf Grundlage der von der Bauherrin zur Verfügung gestellten Entwurfsplanung übernahm;
- ein weiteres Architekturbüro, das neben der Objektüberwachung auch mit der Gesamtkoordination des Bauvorhabens beauftragt war;
- ein Unternehmen für Rückbauarbeiten, das wegen zwischenzeitlicher Vermögenslosigkeit aus dem Verfahren ausschied.
Was wollte die Bauherrin?
Die Bauherrin wollte den ihr entstandenen Schaden ersetzt bekommen und nahm ihre Auftragnehmer auf Zahlung von rund EUR 150.000,00 als Gesamtschuldner in Anspruch. Mit der eingereichten Klage verlangte sie die Kosten für vorläufige Sanierungsmaßnahmen, Gutachterkosten sowie an die Käufer der Wohnungen gezahlte Nutzungsentschädigung erstattet. Vor Gericht stellte sich die Frage, welcher der Beteiligten in welchem Umfang für den eingetretenen Schaden verantwortlich ist.
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