Wenn das Gericht vor technischen Rätseln steht
Kaum ein Zivilprozess ist so stark von technischen Fragen geprägt wie der Bauprozess. Ob ein Riss in der Fassade einen Mangel darstellt, welche Ursachen Feuchtigkeitsschäden haben oder welche Kosten für eine fachgerechte Mängelbeseitigung anfallen – solche Fragen lassen sich in der Regel nur durch sachverständige Begutachtung klären. Vor diesem Hintergrund kommt der Rolle des Sachverständigen im Bauprozess eine zentrale Bedeutung zu.
Diese grundlegende Rolle wird durch eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Dezember 2025, Az. VII ZR 53/23, besonders deutlich. Das Urteil betrifft auf den ersten Blick eine spezifische prozessuale Konstellation: Eine von den Parteien vereinbarte Schiedsgutachterregelung kann nicht mehr durchgeführt werden, weil der benannte Gutachter nicht mehr zur Verfügung steht. Bei genauerer Analyse zeigt die Entscheidung jedoch eine deutlich weitergehende Bedeutung.
Sie verdeutlicht, wie stark gerichtliche Entscheidungen im Bauprozess von sachverständiger Begutachtung abhängen und welche Anforderungen an Qualität und Transparenz von Gutachten gestellt werden.
I. Ein Bauprozess mit einer unerwarteten Wendung
Der Ausgangspunkt der Entscheidung lag in einem typischen baurechtlichen Konflikt. Eine Bauträgerin hatte eine Wohnanlage errichtet und die einzelnen Einheiten an Erwerber verkauft. Nach der Fertigstellung und Übergabe wurden zahlreiche Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend gemacht.
In solchen Konstellationen kommt es häufig zunächst zu einem selbstständigen Beweisverfahren, in dem ein Sachverständiger mit der Untersuchung der behaupteten Baumängel beauftragt wird. Das Gutachten bildete anschließend die Grundlage eines gerichtlichen Verfahrens zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Bauträgerin.
Während dieses Prozesses einigten sich die Parteien auf einen Vergleich. Ein solcher Vergleich stellt im Bauprozess häufig einen pragmatischen Weg dar, langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen zu beenden und eine praktikable Lösung zu finden.
In dem vorliegenden Fall verpflichtete sich die Bauträgerin, bestimmte Mängel zu beseitigen. Gleichzeitig vereinbarten die Parteien eine Regelung für den Fall, dass nach Abschluss der Arbeiten noch weitere Mängel verbleiben sollten. Ein bestimmter Sachverständiger sollte zunächst die Mängelbeseitigungsarbeiten begleiten und anschließend als Schiedsgutachter feststellen, welche Mängel noch vorhanden seien und welche Kosten ihre Beseitigung verursachen würde. Der von ihm ermittelte Betrag sollte dann als endgültige Abgeltung an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt werden.
II. Schiedsgutachter vs. Gerichtlicher Sachverständiger
Eine solche Vereinbarung entspricht einer klassischen Schiedsgutachterregelung. Anders als ein gerichtlicher Sachverständiger erhält der Schiedsgutachter bei einer solchen Vereinbarung eine eigenständige Entscheidungsfunktion. Die Parteien verpflichten sich, seine Feststellungen grundsätzlich als verbindlich anzuerkennen. Gerade im Baubereich wird dieses Instrument häufig genutzt, um technische Streitfragen durch eine fachkundige und verbindliche Bewertung zu klären.
Doch stellt sich in diesem Zusammenhang eine naheliegende Frage: Ist ein Schiedsgutachter nicht letztlich dasselbe wie ein Sachverständiger? Auf den ersten Blick scheint die Tätigkeit vergleichbar. Beide verfügen über besondere technische Fachkenntnisse und befassen sich mit der Bewertung bautechnischer Zustände oder Ursachen von Schäden. Rechtlich handelt es sich jedoch um unterschiedliche Funktionen.
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