Grundlagen zur Durchführung von Abnahmen durch den Sachverständigen
Der Beitrag befasst sich mit den Grundlagen der Durchführung von Abnahmen durch Sachverständige.
Der Sachverständige wird immer häufiger mit der Abnahme von Bauwerken und Außenanlagen beauftragt. Dabei stellt sich für den Sachverständigen zur Vorbereitung einer etwaigen Abnahmebegehung grundsätzlich die Frage, in welchem Umfang er seine Tätigkeit im Zuge von Qualitätskontrollen und Abnahmen schuldet. Dies vor dem Hintergrund, eine anschließende Inanspruchnahme seinerseits weitestgehend zu vermeiden. Sein Tätigkeitsumfang bemisst sich dabei insbesondere an der geschuldeten Leistung und der zugrunde liegenden Qualitätsanforderung.
1. Vertrag
Während der Sachverständigenvertrag in der Vergangenheit als ein Vertrag eigener Art begriffen wurde, wird heutzutage in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend davon ausgegangen, dass es sich bei dem Sachverständigenvertrag um einen Werkvertrag handelt. Damit schuldet der Sachverständige, anders als bei einem Dienstvertrag, einen werkvertraglichen Erfolg. Ein wie beim Dienstvertrag geschuldetes Bemühen bzw. die Erbringung einer bestimmten Leistung, losgelöst von etwaigen Ergebnissen und Erfolgen dieser Leistung, genügt hier also nicht.
Die Leistung des Sachverständigen muss vielmehr einen vertraglich vereinbarten Erfolg erbringen. Dennoch kann es durchaus vorkommen, dass der Sachverständigenvertrag einen Dienstvertrag darstellt. Maßgeblich ist hier die zeitliche Komponente. Ein Dienstvertrag ist dann anzunehmen, wenn sich aus dem vertraglich geschuldeten Leistungskatalog ergibt, dass der Architekt oder der Ingenieur nur bauvorbereitende und baubegleitende Betreuungsleistungen erbringen soll, ohne für deren jeweiligen Erfolg einzustehen.
Von einem Dienstvertrag ist auch dann auszugehen, wenn lediglich eine summarische Prüfung bzw. Bewertung eines Hausgrundstücks für den Erwerber geschuldet ist oder aber ein Kaufobjekt auf seine »erkennbaren Mängel« ohne jegliche Eingriffe in die Bausubstanz bei begrenzter zeitlicher Untersuchung vereinbart ist.
Von einem Werkvertrag ist auszugehen, wenn der Sachverständigenvertrag auf die Erstellung eines Wertgutachtens gerichtet ist, wenn Schäden an einem Bauobjekt festgestellt werden sollen, wenn ein Bauvorhaben in Bezug auf sämtliche vorhandene Mängel begutachtet werden soll ohne zeitliche Begrenzung oder wenn ein Sanierungsgutachten mit der dafür entsprechenden Planung erstellt werden soll.
Die Abgrenzung des Sachverständigenvertrages als Dienst- oder Werkvertrag spielt dabei eine übergeordnete Rolle, da nur der Werkvertrag Mängelrechte kennt. Der Dienstvertrag hingegen kennt keine Mängelrechte.
Wie ein Vertrag über baubegleitende Qualitätskontrollen zu qualifizieren ist, war ebenfalls lange streitig. Der Bundesgerichtshof qualifiziert unter Verweis auf die Erfolgsbezogenheit derartige Verträge als Werkverträge. Übernimmt der Sachverständigengutachter nur die stichprobenartige Kontrolle des Bauvorhabens und die gutachterliche Erfassung von Mängeln, so soll es ihm nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nicht möglich sein, in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Haftung für Schadensersatzforderungen jedweder Art infolge »nicht erkannter, verdeckter oder sonstiger Mängel« vollständig auszuschließen.
Auch stichprobenartige Kontrollen sind erfolgsbezogen und weisen damit einen werkvertraglichen Charakter auf, denn dabei handelt es sich um eine Leistung, nach der erkennbare Mängel festgestellt werden. Der werkvertraglich geschuldete Erfolg ist darin zu verzeichnen, dass die bei den vereinbarten Baustellenbesuchen von einem Fachkundigen erkennbaren Mängel ermittelt und beanstandet werden. Daran ändert auch ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss bezüglich verdeckter Mängel nichts, denn in Bezug auf erkennbare Mängel ist der Erfolg geschuldet. Die Erfassung von Mängeln bezieht sich eindeutig darauf, dass tatsächlich vorhandene Mängel erkannt und erfasst werden.
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