Der Beitrag analysiert die gemeinsamen Eckpunkte des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz und des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zum »Gebäudetyp E« mit Blick auf die möglichen Konsequenzen für Sachverständige. Im Mittelpunkt stehen die geplanten Erleichterungen für ein einfacheres und kostengünstigeres Bauen, insbesondere die Möglichkeit von Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik und die vorgesehene Klarstellung zur fehlenden Vermutungswirkung technischer Regelwerke.
Der Beitrag ordnet die Eckpunkte rechtlich ein und zeigt auf, welche neuen Beweisfragen sich künftig in der sachverständigen Praxis stellen könnten.
I. Einleitung und bisherige Entwicklung zum »Gebäudetyp E«
Es gibt zu wenig Wohnungen und es wird zu wenig gebaut. Das wird u.a. darauf zurückgeführt, dass insbesondere das Bauen von Wohngebäuden und damit einhergehend auch das Kaufen und Mieten von Wohnraum immer teurer wird. Grund dafür sind auch immer höhere Qualitäts- und Komfortstandards. Wegen der aktuellen zivilgerichtlichen Rechtsprechung wird vorsichtshalber mit zu hohen Standards geplant und gebaut, um sich später nicht womöglich einem Haftungsvorwurf auszusetzen.
Denn nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH sichern Planer und bauausführende Unternehmer stillschweigend die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.) zu. Abweichungen davon können nur unter strengen Voraussetzungen wirksam vereinbart werden. Zudem ist es (noch) herrschende Ansicht, dass es eine Vermutungswirkung dahingehend gibt, dass technische Regelwerke a.a.R.d.T. wiedergeben. Um das zivilrechtliche »Problem« zu entschärfen, hat die Architektenkammer Bayern im Jahr 2022 die Initiative »Gebäudetyp E« ins Leben gerufen – »e« wie einfach oder experimentell.
Es geht um die Änderung des Bauvertragsrechts, durch die bei Bauvorhaben auf gesetzlich nicht zwingende Baustandards verzichtet werden kann, um schneller und kostengünstiger zu bauen. [1] Daraufhin hat die Ampel-Koalition 2024 einen Referentenentwurf zum »Gebäudetyp E« vorgelegt. Dieser Entwurf wurde insbesondere in einer Stellungnahme des für das Bau- und Architektenrecht zuständigen VII. Zivilsenats des BGH sowie von weiten Teilen der rechtswissenschaftlichen Literatur kritisiert. [2] Die Ampel-Koalition hat im November 2024 einen entsprechenden Gesetzesentwurf beschlossen, [3] der aber aufgrund des vorzeitigen Endes der Wahlperiode nicht mehr umgesetzt wurde.
II. Gemeinsame Eckpunkte Gebäudetyp E
Die Große Koalition hat die Absicherung des »Gebäudetyp E« in den Koalitionsvertrag vom 05.05.2025 geschrieben. [4] Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) haben sodann Teile der an dem Referentenentwurf geäußerten Kritik aufgenommen und im November 2025 ein gemeinsames Eckpunktepapier zum Gebäudetyp E veröffentlicht. [5]
Wegen der beklagten Kostenintensität des Bauens aufgrund immer höherer Standards, die einem einfachen und innovativen Bauen entgegenstünden, soll der Gebäudetyp-E-Vertrag das einfache, innovative und kostengünstige Bauen erleichtern durch mehr Freiheit der Planung und des Bauens von den a.a.R.d.T. und den üblichen Baustandards.
Aktuell läuft der Stakeholder-Prozess, in dem die beteiligten Kreise Stellungnahmen zu den Eckpunkten abgegeben konnten und gemeinsam erörtert wird, wie die zivilrechtlichen Regelungen im Einzelnen ausgestaltet werden könnten. [6] Auch wenn das Bauen dadurch einfacher werden soll, wird es wohl nicht weniger streitanfällig. Kommt der Gebäudetyp-E-Vertrag in der angedachten Form, bedeutet das für Sachverständige bei Vereinbarung dieses Vertrags andere Beweisthemen.
Im Einzelnen werden daher die vorgeschlagenen Eckpunkte dargestellt und rechtlich eingeordnet sowie mögliche Beweisfragen an Sachverständige abgeleitet. Dabei wird insbesondere die aktuelle Rechtsprechung zu den a.a.R.d.T. und zu der Vermutungswirkung von technischen Regelwerken als (vermeintliche) Preistreiber vertieft dargestellt.
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