Was das für Sachverständige bedeutet
Der Beitrag ordnet die geplante Änderung ein und zeigt, welche praktischen Folgen sich daraus für die Arbeit von Sachverständigen ergeben – auch im Kontext mit dem Gebäudetyp E.
I. Einleitung
Im Januar 2026 hat die nordrhein-westfälische Landesregierung einen Gesetzentwurf in den Landtag eingebracht, der über eine bloße Novellierung des Bauordnungsrechts weit hinausgeht.1 In § 3 BauO NRW 2018 soll der ausdrückliche Verweis auf die »allgemein anerkannten Regeln der Technik« gestrichen und durch eine Zielnorm ersetzt werden, die allein auf Gefahrenabwehr abstellt – auf den Schutz von Leben, Gesundheit und natürlichen Lebensgrundlagen.2 Die erste Lesung fand am 29. Januar 2026 statt; bei planmäßigem Verlauf sollen die Änderungen zum 1. Juli 2026 in Kraft treten.
Die Begründung des Entwurfs liest sich wie eine Abrechnung mit einem System, das jahrzehntelang als selbstverständlich galt: Ein privatrechtlicher Verein erarbeitet in intransparenten Ausschüssen technische Regelungen, die anschließend von Gerichten wie Gesetze behandelt werden.3 Die Landesregierung zieht daraus eine klare Konsequenz: Wenn technische Anforderungen wie Gesetze wirken, müssen sie auch wie Gesetze zustande kommen – transparent, demokratisch legitimiert und kostenfrei zugänglich.
Für Bausachverständige ist diese Entwicklung von unmittelbarer Bedeutung. Denn der Gesetzentwurf verschiebt den Referenzrahmen, an dem sich gutachterliche Arbeit orientiert. An die Stelle des gewohnten Dreisatzes »DIN-Normsich= allgemein anerkannte Regel der Techniksich= öffentlich-rechtlicher Mindeststandard« tritt ein schutzzielorientiertes Modell, das neue Anforderungen an Begutachtung, Dokumentation und Haftung stellt.
Dieser Beitrag ordnet die geplante Änderung ein, arbeitet die Sollbruchstelle zwischen Bauordnungsrecht und Zivilrecht heraus und zeigt, welche praktischen Folgen sich daraus für die Arbeit von Sachverständigen ergeben – auch im Zusammenspiel mit der Diskussion um den Gebäudetyp E.
II. Was NRW konkret ändert – und was nicht
1. Die Abkehr von der Vermutungslogik
Der Kern der Änderung liegt nicht in einer Deregulierung. Er liegt in der Abkehr von einer dogmatischen Figur, die den Umgang mit technischen Normen im Bauordnungsrecht seit Jahrzehnten prägt: der Vermutung, dass DIN-Normen die allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben.4
Die Gesetzesbegründung stellt diese Vermutung ausdrücklich infrage. DIN-Normen bildeten »heute nicht mehr regelmäßig die allgemein anerkannten Regeln der Technik ab«.5 Die kaum überschaubare Fülle von rund 3.900 DIN-Baunormen werde von den beteiligten Kreisen als wesentliches Problem geschildert.6 Der Landesgesetzgeber zieht daraus den Schluss, dass die bisherige Anknüpfung an diesen unbestimmten Rechtsbegriff nicht mehr tragfähig ist.
An die Stelle des Verweises auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik tritt eine Zielnorm, die das Bauordnungsrecht auf seine eigentliche Funktion zurückführt: Gefahrenabwehr. Die Bauaufsicht prüft künftig, ob ein Gebäude die Schutzziele erfüllt – Standsicherheit, Brandschutz, Gesundheitsschutz. Sie prüft nicht mehr, ob sämtliche DIN-Normen eingehalten wurden.
2. Die Sollbruchstelle: Bauordnungsrecht und Zivilrecht
Die geplante Änderung betrifft ausschließlich das Bauordnungsrecht. Sie ändert nichts am zivilrechtlichen Schuldverhältnis zwischen Bauherr und Planer, zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Zivilrechtlich schulden Architekten und ausführende Unternehmen auch nach Inkrafttreten der Änderung die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik.
Das ergibt sich aus § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach ein Werk frei von Sachmängeln ist, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat oder, soweit eine solche nicht vereinbart ist, sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist. Die Rechtsprechung hat diese Formulierung seit Jahrzehnten so ausgelegt, dass zur üblichen Beschaffenheit die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik gehört.7
1 Landtag Nordrhein-Westfalen, LT-Drs. 18/17474
2 Vgl. die Gesetzesbegründung zu § 3 BauO NRW 2018 n.F., LT-Drs. 18/17474, S. 130 ff.
3 Vgl. Koenen, DIN-Normen als Schlüssel zum Verständnis der Diskussion um den Gebäudetyp E und die anerkannten Regeln der Technik, BauSV 5/2024, frei verfügbar unter https://www.irbnet.de/daten/rswb/24099000911.pdf
4 Vgl. BGH, Urt. v. 24.05.2013, V ZR 182/12, NJW 2013, 2271; OLG Hamm, Urt. v. 13.04.1994, 12 U 171/93, NJW-RR 1995, 17
5 LT-Drs. 18/17474, S. 1
6 LT-Drs. 18/17474, S. 126 f.
7 Vgl. BGH, Urt. v. 07.03.2013 – VII ZR 134/12, NJW 2013, 1226; grundlegend bereits BGH, Urt. v. 14.05.1998, VII ZR 184/97, NJW 1998, 2814
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