1. Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gem. § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen.
2. Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gem. § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.
3. Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gem. § 633 Abs. 3 BGB a.F. i.V.m. § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.
BGH, Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24
Zum Sachverhalt
Die Klägerin WEG ist eine Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage mit u.a. insgesamt 31 Wohneinheiten WE. Die WEG verlangt – wirksam vertreten durch ihren Verwalter – von der Beklagten B einen Kostenvorschuss für Maßnahmen zur Beseitigung von Korrosionserscheinungen und Undichtigkeiten des Metall-Pultdachs der Wohnanlage. Bei dieser handelt es sich um ein älteres Mehrfamilienhaus, das von der B u.a. grundlegend saniert wurde.
Der ursprüngliche Holzdachstuhl mit Ziegeleindeckung wurde abgetragen und durch ein Vollgeschoss mit Pultdach ersetzt. Die Dacharbeiten wurden im Sommer 1999 abgeschlossen und von der B gegenüber den Handwerkern abgenommen. Die Einheiten wurden von der B zwischen 1999 bis 2001 durch jeweils gleichlautende Bauträgerverträge veräußert.
In den anfangs geschlossenen Erwerberverträgen war jeweils vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums GE durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte. Zu diesem Zweck wurden zwischen Mai 2000 und Mai 2001 Abnahmebegehungen durchgeführt und danach die Abnahme erklärt. Danach wurden noch zwei WE veräußert. Diese sogenannten Nachzügler-Verträge enthielten zur Abnahme die Aussage, dass diese erfolgt sei.
Ende November 2017 forderte die WEG die B erfolglos auf, Mängel am Dach zu beseitigen. Auch nach Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens verweigerte die B die Mängelbeseitigung. Daraufhin hat die WEG beim Landgericht Klage erhoben mit dem Ziel, die B zu verurteilen, an sie u.a. einen Kostenvorschuss zur Beseitigung der im Beweisgutachten der Sachverständigen M festgestellten Mängel am Dach des Gebäudes in Höhe von 292.000 Euro zu zahlen.
Das Landgericht hat der Klage vollständig stattgegeben. Auf die Berufung der B hat das OLG die Klage abgewiesen. Mit der vom OLG zugelassenen Revision erstrebt die WEG die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts.
Aus den Gründen
Die Revision der WEG führt zur Aufhebung der Entscheidung des OLG und zur Zurückverweisung der Sache an dieses. Auf der Grundlage der vom OLG bisher getroffenen Feststellungen kann ein Anspruch der WEG auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Dach nicht abgelehnt werden. Das Urteil des OLG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
Das OLG hat geurteilt, dass sich die B erfolgreich darauf beruft, dass der Durchsetzung der Ansprüche der WEG die Einrede der Verjährung entgegensteht. Dies gelte sowohl für Ansprüche aus Verträgen, auf die das BGB in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung anwendbar sei, als auch für Verträge, für die das ab dem 1.1.2002 geltende Recht maßgeblich sei.
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